Memiliki hunian adalah mimpi semua orang apalagi jika dibangun dari nol secara mandiri. Namun apakah Anda tahu bahwa di Indonesia terdapat pajak yang mengatur pembangunan hunian sendiri atau PPN KMS (Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun sendiri)?
Pengertian Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri
Dalam ketentuan pajak, kegiatan membangun sendiri yang dimaksud adalah membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam rangka untuk kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau pihak lain.
Perhitungan PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) agak berbeda dengan perhitungan PPN pada umumnya. Selain itu, tidak semua kegiatan membangun sendiri terutang pajak. Hal tersebut karena ada kriteria tertentu dalam pengenaan pajaknya.
Baca juga: Pajak Bumi dan Bangunan: Objek Pajak dan Cara Menghitungnya
Dasar Hukum dan Kriteria PPN KMS
Sama seperti pajak yang lain, Pajak Pertambahan Nilai untuk Kegiatan Membangun Sendiri (PPN KMS) merupakan pajak terutang. Itu artinya, wajib pajak harus membayar dan melaporkan pajaknya pada waktu yang telah ditentukan.
Segala aturan terkait pajak pertambahan nilai untuk membangun sendiri juga diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 163 Tahun 2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Sendiri.
Sebagai catatan, aturan tersebut tidak mencakup kegiatan pembangunan sebagai kontraktor atau pengembang.
Berbicara terkait kriteria yang sebelumnya disebutkan, PMK tersebut juga menjelaskan kriteria bangunan sendiri yang terkena pajak yaitu:
-
- Konstruksi bersifat permanen, dimana sebagian besar materialnya terbuat dari batu bata, kayu, beton, besi baja, serta material sejenis yang bersifat kokoh. Hal tersebut berlaku juga apabila konstruksi merupakan gabungan dari beberapa material yang telah disebutkan.
- Digunakan, maksudnya adalah bangunan tersebut dapat dimanfaatkan seperti hunian maupun tempat usaha pribadi misalnya ruko atau warung.
- Ukuran tertentu, Bangunan yang dibangun setidaknya memiliki luas keseluruhan mencapai lebih dari 200 m2
Satu hal yang perlu diingat adalah kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu-kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tidak lebih dari dua tahun.
Kenapa Harus Membayar PPN atas Membangun Sendiri?
Alasan kenapa pembangunan sendiri dikenakan pajak karena pada dasarnya seluruh barang mengalami pertambahan nilai, dan bangunan tidak terlepas dari itu.
Contohnya begini, Anda telah membeli tanah senilai Rp 200.000.000 dan memutuskan membangun rumah di atasnya. Dalam prosesnya, Anda mengeluarkan biaya sekitar Rp 100.000.000 yang digunakan untuk membeli material dan membayar pekerja.
Dari nilai yang tadinya Rp 200.000.000 kini bertambah menjadi Rp 300.000.000 bahkan lebih. Hal tersebut karena rumah yang telah Anda bangun memiliki nilai yang lebih dari angka tersebut.
Nilai yang dimaksud adalah nilai pemanfaatan misalnya sebagai tempat tinggal atau bisa saja sebagai tempat bisnis Anda. Sehingga tanah Anda yang kini menjadi hunian mengalami pertambahan nilai. Sehingga wajib bagi Anda pemilik rumah untuk membayar pajak.
Kapan saat Terutang PPN?
PPN KMS terutang saat bangunan mulai dibangun termasuk saat menggali pondasi atau memasang tiang hingga pembangunan selesai. Waktu pembangunan juga bisa dilakukan secara bertahap dan tidak melebih waktu dua tahun.
Sama dengan penerapan pajak lainnya, berdasarkan PMK No. 163 Tahun 2012, apabila kegiatan membangun sendiri tidak atau kurang menyetorkan pajak pertambahan nilai, Ditjen Pajak berwenang menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar sesuai hasil pemeriksaan atau verifikasi.
Bagaimana Jika Dikerjakan oleh Kontraktor?
Biasanya pembangunan tidak dilakukan sendiri dan banyak dilakukan oleh kontraktor. Lantas, bagaimana aturan pajaknya?
Hal tersebut tergantung dengan status kontraktor tersebut apakah kontraktor merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP) atau bukan.
Apabila kontraktor merupakan Pengusaha Kena Pajak, wajib bagi kontraktor memungut PPN atas nilai kontraknya. pemungutan PPN biasanya didasari Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang telah disepakati antara pihak yang membangun dan kontraktor.
Sebaliknya jika kontraktor merupakan non-PKP, maka kontraktor tidak wajib memungut PPN namun Anda sendiri sebagai pemilik bangunan yang akan menyetor dan melapor PPN tersebut.
Baca juga: Tarif dan Cara Menghitung PPh Final Jasa Konstruksi Terbaru
Tarif PPN untuk Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)
PPN untuk kegiatan membangun sendiri adalah 2%. Tarif tersebut efektif yang berasal dari tarif PPN sebesar 10% yang dikalikan berdasarkan Dasar Pengenaan Pajak sebesar 20% dari jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan.
Ingat: perhitungan PPN KMS tidak termasuk harga perolehan tanah
Cara Menghitung PPN untuk Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)
Seperti yang telah dijelaskan pada poin sebelumnya, perhitungan PPN KMS meliputi perkalian tarif PPN dan dasar pengenaan pajak.
PPN KMS Terutang = 10% x DPP (20% x biaya pembangunan rumah tidak termasuk tanah)
Untuk lebih jelasnya Anda bisa menyimak contoh perhitungan sebagai berikut;
Contoh 1
Bapak Budi memiliki sebidang tanah dengan luas 300 meter per-segi dengan nilai Rp 100.000.000. Kemudian Bapak Budi berniat membangun rumah dengan rincian sebagai berikut:
- Upah mandor: Rp 80.000.000
- Biaya keseluruhan bahan: Rp 100.000.000
Lalu berapakah PPN terutang atas pembangunan sendiri itu?
Sesuai dengan PMK No. 163 tahun 2012 tarif PPN terutang atas KMS adalah:
= PPN x DPP
= 10% x (20% x 80.000.000 + 100.000.000)
catatan: karena harga perolehan tanah tidak dihitung, hanya biaya keseluruhan pembangunan saja yang dihitung.
= 10% x 36.000.000
= 3.600.000
Maka, besaran PPN KMS terutang bapak Budi adalah Rp 3.600.000
Contoh 2
Perhitungan juga berlaku apabila seorang pembangun rumah bertingkat dan jika dihitung memiliki luas total yang masuk kriteria perhitungan yaitu lebih dari 200 m2.
Misalnya bapak Andri ingin membangun rumah tingkat dengan luas tanah sebesar 150 m2 dengan nilai tanah sebesar Rp 150.000.000 dengan biaya total mencakup upah mandor dan biaya material sebesar Rp 200.000.000. Berapa PPN terutang untuk KMS bapak Andri?
= PPN x DPP
= 10% x (20% x 200.000.000)
= 10% x 40.000.000
= Rp 4.000.000
Maka, PPN terutang bapak Andri atas kegiatan membangun sendiri sebesar Rp 4.000.000.
Cara Pembayaran PPN dalam Kegiatan Membangun Sendiri
Berdasarkan PMK No. 163 tahun 2012, cara pembayaran PPN KMS bisa dilakukan dengan cara berikut:
- Dilakukan setiap bulan sebesar 2% dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada tiap bulannya
- Pembayaran menggunakan Surat Setoran Pajak dengan kode: 411211 – 103
- Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP Pratama tempat orang pribadi atau badan yang melakukan KMS terdaftar, kolom NPWP yang tercantum pada Surat Setoran Pajak diisi dengan NPWP pribadi atau badan tersebut.
- Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah KPP pratama yang berbeda dengan KPP tempat pribadi atau badan, kolom NPWP diisi dengan: 00.000.000.0-KPP-000 (KPP diisi dengan 3 digit kode KPP) dan pada kolom “penyetor” diisi nama dan NPWP pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.
Perlu dicatat, bahwa paling lambat pembayaran tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Anda bisa membayar ke bank persepsi atau kantor pos terdekat.
Baca juga: SPPKP: Keuntungan, Syarat, dan Cara Mendapatkannya
Cara Pelaporan
Bagi pengusaha kena pajak (PKP) yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan PPN KMS menggunakan SPT masa PPN dan masa pelaporan paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir.
Wajib pajak berstatus PKP melaporkan SPT masa PPN dengan melampirkan SSP lembar ketiga ke KPP terdaftar.
Apabila dilakukan pada wilayah berbeda dengan wilayah KPP terdaftar, Anda dapat menambah laporan SSP lembar ketiga ke Kantor Pelayanan Pajak di wilayah Anda membangun bangunan.
Orang pribadi atau badan bukan PKP yang melakukan pembayaran PPN terutang atas KMS dan telah mendapatkan validasi Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) dianggap telah melaporkan PPN sesuai tanggal validasi.
Jadi, jika Anda bukan PKP, validasi NTPN dari bank atau pos dianggap sebagai bentuk pelaporan sehingga Anda tidak perlu lapor lagi ke kantor pajak.
