Pajak Bumi dan Bangunan: Objek Pajak dan Cara Menghitungnya - RDN Consulting

Pajak bumi dan bangunan atau biasa disingkat PBB, adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang pribadi atau badan yang memiliki suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat padanya, melansir dari Wikipedia. Jadi jika memiliki rumah, bahkan bangunan dan lahan yang menjadi tempat usaha berjalan, Anda wajib membayar pajak atas properti tersebut. Berapa besaran pajaknya dan ke mana harus membayar PBB? 

Objek dan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Apa saja yang menjadi objek PBB? Sesuai dengan namanya, yang menjadi objek PBB adalah bumi dan bangunannya. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Sedangkan bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.

Namun, tidak semua bumi dan bangunan termasuk dalam objek pajak. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, pada pasal 3 disebutkan ada beberapa ketentuan yang mengatur objek pajak yang tidak dikenakan PBB.

• Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.
• Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau sejenisnya.
• Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
• Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
• Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Sedangkan objek pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintah, penentuan pengenaan pajaknya diatur oleh lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Lalu, siapa yang menjadi subjek pajak bumi dan bangunan? Adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan. Orang atau badan tersebut memiliki kewajiban membayar pajak PBB ini.

Dasar Pengenaan PBB

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985, dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP. Besarnya NJOP ini ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya. 

Dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari NJOP. Besaran persentase NJKP ini ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Maka, apa dasar penetapan NJOP untuk PBB ini? Ada beberapa faktor yang menentukan masing-masing dasar NJOP Bumi dan NJOP Bangunan.

Faktor Dasar Penetapan NJOP Bumi:

• Letak
• Pemanfaatan
• Peruntukan
• Kondisi Lingkungan

Faktor Dasar Penetapan NJOP Bangunan:

• Bahan yang digunakan dalam bangunan
• Rekayasa
• Letak
• Kondisi lingkungan

Faktor-faktor tersebut dapat bertambah, dan hal itu dapat menambah besaran ppajak PBB yang harus dibayarkan. Namun jika bumi dan bangunan merupakan hasil hibah, warisan dan sejenisnya yang tidak terjadi transaksi jual-beli, ada cara lain untuk menentukan NJOP tersebut:

• Membandingkannya dengan objek pajak lain sejenis dengan lokasi yang berdekatan.
• Menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut dengan dikurangi nilai penyusutan harga objek pajak itu.
• Menetapkan besaran NJOP berdasarkan hasil produk yang dihasilkan oleh objek pajak tersebut.

Cara Menghitung PBB

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah 0,5%. Maka, rumus dasar penghitungan PBB adalah:

O,5% x NJKP

Rumus mencari NJKP adalah:

20% x NJOP

Berikut ini adalah contoh sederhana menghitung dan mencari tahu besaran PBB.

Pak Anto memiliki rumah seluas 100 meter persegi di atas tanah dengan luas 200 meter persegi. Diketahui harga bangunan tersebut adalah Rp1.000.000 dan harga tanah adalah Rp500.000. Maka, berapa besaran PBB yang harus Pak Anto bayar?

Pertama-tama, mari mencari tahu nilai bangunan dan tanah Pak Anto:

Nilai bangunan= 100 x Rp1.000.000

Nilai bangunan= Rp100.000.000

Nilai tanah= 200 x Rp500.000

Nilai tanah= Rp100.000.000

Cara mencari tahu NJOP adalah dengan menjumlahkan nilai bangunan dan tanah:

NJOP= Nilai bangunan + Nilai tanah

NJOP= Rp100.000.000 + Rp100.000.000

NJOP= Rp200.000.000

Dari sini, kita dapat menemukan NJKP dan besaran PBB-nya.

NJKP= 20% x NJOP

NJKP= 20% x Rp200.000.000

NJKP= Rp40.000.000

PBB= 0,5% x NJKP

PBB= 0,5% x Rp40.000.000

PBB= Rp200.000

Maka, besaran PBB yang harus Pak Anto bayar atas bumi dan bangunan yang ia miliki adalah Rp200.000.

Cek dan Bayar PBB Online

Besaran PBB juga dapat Anda ketahui saat menerima tagihan berupa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dari kelurahan atau kecamatan setempat. Alternatif lainnya, Anda juga dapat mengeceknya secara online dengan mengunjungi situs badan pajak dan retribusi daerah (BPRD) setempat karena pajak bumi dan bangunan ini harus disetorkan ke daerah, bukan ke pusat.

Pada situs BPRD tersebut, Anda dapat memeriksa tagihan PBB terutang, bahkan memeriksa jika tagihan PBB tahun pajak sebelumnya telah dibayarkan atau belum. Untuk memeriksanya, Anda dapat memasukkan nomor objek pajak untuk log in di situs tersebut.

Sedangkan untuk membayar PBB, Anda dapat melakukannya melalui ATM, Internet banking, teller bank, dan metode pembayaran lainnya yang disediakan.

Daftar Objek PBB

Jika memiliki bumi dan bangunan namun keduanya belum Anda daftarkan sebagai objek pajak milik Anda atau perusahaan, Anda dapat mendaftarkan objek pajak PBB ini di Kantor Pelayanan Pajak (KPP), Kantor Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayahnya mencakup objek pajak.

Untuk mengurus administrasi seperti ini, Anda dapat berkonsultasi dengan jasa konsultan pajak untuk membantu dalam mendaftarkan objek pajak PBB Anda, serta menghitung dan membayarkan pajaknya ke daerah. Rusdiono Consulting sebagai jasa konsultan pajak berpengalaman akan membantu Anda dalam mengurus perpajakan Anda, terutama pajak bumi dan bangunan yang penghitungannya cukup rumit untuk dilakukan. Jasa konsultan pajak Rusdiono Consulting akan membantu Anda untuk menghitung pajak bumi dan bangunan sehingga Anda mendapatkan besaran pajak yang tepat serta akurat.