Dear penyewa rumah kos atau kos-kosan, apakah Kalian tahu bahwa bisnis Anda saat ini ternyata juga dikenakan pajak?
Seperti yang Kita semua tahu, bisnis kos-kosan atau rumah kos menjadi daya pikat tersendiri di Indonesia. Bahkan, tidak jauh dari rumah atau kantor Anda pasti ada rumah kos.
Terlebih banyaknya pola perpindahan penduduk dengan alasan pekerjaan atau pendidikan dari kota satu ke kota lainnya menjadi bisnis penyewaan kos sangat populer di Indonesia.
Meski terlihat sepele, pengusaha rumah kos juga wajib melaporkan dan membayar pajak. Lalu bagaimana aturannya?
Sekilas Tentang Bisnis Rumah Kos
Kos sendiri merupakan bahasa yang dipersingkat dari kata indekos. Sedangkan indekos sendiri merupakan kata serapan yang berasal dari bahasa Belanda yaitu “in de kost”.
Pada saat itu, in de kost memiliki banyak makna. Secara harfiah istilah in de kost berarti dengan biaya.
Namun ketika era kolonial Belanda, banyak pribumi yang menafsirkan in de kost adalah makan bersama. Karena pada saat itu, banyak pribumi yang tinggal di rumah kolonial Belanda untuk menginap dan makan.
Dalam perkembangannya, rumah kos di Indonesia berdiri di wilayah-wilayah padat industri dan lingkungan pendidikan seperti kampus atau sekolah.
Umumnya, rumah kos disewa oleh para pendatang dari daerah lain untuk dijadikan tempat menginap dalam jangka waktu yang lama untuk keperluan bekerja atau bersekolah.
Pajak Rumah Kos atau Kos-Kosan
Pajak yang dikenakan atas aktivitas penyewaan rumah kos atau kos-kosan dalam praktiknya memiliki dasar pemungutan yang cukup menimbulkan banyak multitafsir.
Multitafsir ini timbul dari definisi rumah kos itu sendiri. Apakah aktivitas penyewaan rumah kos termasuk ke dalam penyewaan bangunan atau dalam kategori penginapan.
Ada beberapa alasan. Selain tingkat kepatuhan yang masih sangat rendah. Banyak Wajib Pajak yang menjalankan penyewaan kost juga belum memahami dasar pengenaan perpajakannya salah satunya akibat multitafsir tersebut.
Padahal jika dilihat dari banyaknya para penyewa rumah kos, potensi pajak pada sektor ini cukup besar. Namun belum cukup tergali secara optimal.
Dasar pengenaan pajak atas penyewaan kos dapat dilihat dari tiga sisi dasar pengenaan pajak.
Pertama, berdasarkan PP No.5 Tahun 2002 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan bangunan.
Kedua, berdasarkan tarif pajak dengan penghasilan tertentu yang diatur dalam PP No.46 Tahun 2013.
Terakhir pemungutan pajak berdasarkan Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).
PP No.34 Tahun 2017 Kurangi Multitafsir terkait Pajak Rumah Kos
Adanya multitafsir terkait dasar pengenaan pajak penyewa kos akhirnya menemui titik terang ketika pemerintah mengeluarkan PP No.34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Dimana pada Pasal 2 ayat (3) disebutkan bahwa pengenaan pajak penghasilan atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan tidak termasuk penghasilan yang diterima dari jasa pelayanan penginapan dan akomodasinya.
Kemudian dalam penjelasan Pasal 2 ayat (3) masih dalam PP yang sama, jasa pelayanan penginapan yang dimaksud termasuk kamar, asrama untuk pelajar/mahasiswa, asrama atau pondok pekerja, dan rumah kos.
Dengan begitu, jelas PP No.5 Tahun 2002 tidak mengakomodasi aturan pajak dari persewaan rumah kos.
UU PDRD jadi Dasar Pengenaan Pajak Rumah Kos
Peraturan pemungutan pajak bagi penyedia rumah kos pada dasarnya diatur dalam UU No.28 Tahun 2009 Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Dimana pemerintah dalam hal ini menganggap rumah kos merupakan bagian dari hotel atau tempat menginap. Lebih lengkapnya tercantum Pada Pasal 1 ayat (21) yang berbunyi:
“Hotel adalah fasilitas penyedia jasa penginapan/peristirahatan termasuk jasa terkait lainnya dengan dipungut bayaran, yang mencakup juga motel, losmen, gubuk pariwisata, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan sejenis, serta rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10”
Pajak atas hotel sendiri menjadi bagian pungutan pajak daerah khususnya menjadi bagian dari pajak kabupaten/kota.
Adapun tarif pajak hotel yang dipungut oleh daerah atau kabupaten/kota paling tinggi sebesar 10%.
Itu berarti setiap daerah berhak untuk menentukan besaran tarif pajak hotel dengan syarat paling tinggi adalah 10%. Contohnya beberapa daerah di Indonesia yang memberlakukan tarif 5% atas jenis pajak rumah kos ini.
Meski begitu, UU PDRD memberi amanat kepada setiap daerah apabila jenis pajak yang dipungut dianggap tidak memiliki potensi atau kurang memadai, daerah boleh untuk tidak memungut jenis pajak tersebut.
Sama seperti pajak daerah lainnya, subjek pajak hotel/rumah kos ditanggung oleh orang yang melakukan pembayaran kepada pihak orang pribadi atau badan yang memiliki usaha hotel/rumah kos.
Sedangkan dasar pengenaan pajaknya merupakan jumlah pembayaran yang dibayarkan kepada pihak pemilik kos.
Baca Juga: Pajak Daerah: Ketahui Karakteristik, Jenis, Hingga Tarif Pajak Anda
Apakah Pajak Kos-Kosan Bisa Menggunakan Tarif Selain dari UU PDRD?
Aturan pada UU PDRD yang menjelaskan bahwa syarat kos-kosan yang dipungut pajak setidaknya memiliki lebih dari 10 kamar juga menimbulkan kebingungan.
Lantas, apakah rumah kos yang tidak memiliki lebih dari 10 kamar tidak diwajibkan membayar pajak? Jawabannya tidak benar.
Setiap warga negara yang memiliki penghasilan tertentu wajib membayar pajak tak terkecuali pengusaha rumah kos atau kos-kosan.
Setiap pengusaha rumah kos yang memiliki kurang dari 10 kamar atau memiliki lebih dari 10 kamar namun hanya terisi kurang dari 10 maka pengenaan tarif pajaknya menggunakan tarif pajak penghasilan final.
Pengenaan tarif pajak tersebut diatur dalam PP No.46 Tahun 2013 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Usaha yang Diterima atau Diperoleh Wajib Pajak yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu.
Adapun tarif penghitungan pajak rumah kos atau kos-kosan yang berlaku dalam PP tersebut adalah 1% dengan syarat:
- Bukan Bentuk Usaha Tetap.
- Wajib menyelenggarakan pembukuan.
- Omzet atau peredaran bruto tidak melebihi Rp4,8 Miliar per tahun atau satu tahun pajak.
- Tempat yang digunakan dalam usaha merupakan bukan untuk kepentingan umum yang tidak diperuntukkan bagi tempat usaha.
- Sudah beroperasi secara komersial.
- Apabila usaha telah memiliki omzet melebihi Rp4,8 Miliar pada bulan pajak tertentu dalam satu tahun, maka Wajib Pajak tetap dikenai tarif pajak penghasilan berdasarkan Peraturan Pemerintah tersebut yaitu 1%.
Dasar pengenaan pajak menggunakan tarif PP No.46 Tahun 2013 adalah jumlah omzet atau peredaran bruto setiap bulan yang diterima oleh Pemilik kos.
Selain itu, mulai tahun 2018, Wajib Pajak pengusaha penyewaan rumah kos juga bisa menikmati tarif pajak 0,5% melalui PP No.23 Tahun 2018.
Karena sifatnya insentif, PP No.23/2018 memiliki batasan waktu yaitu bagi Orang Pribadi 7 Tahun, CV/firma/koperasi 4 tahun, dan Perseroan Terbatas 3 Tahun.
Penerapan tersebut berlaku semenjak PP tersebut berlaku sedangkan bagi Wajib Pajak baru berlaku sejak Wajib Pajak tersebut terdaftar.
Contoh Perhitungan Pajak Rumah Kos
Contoh pertama, Aldi merupakan pengusaha kos di Jakarta Selatan yang memiliki 15 kamar dan terisi penuh.
Kemudian Aldi menetapkan harga sewa per bulannya adalah Rp1.500.000. Berapakah pajak rumah kos yang wajib dilaporkan Aldi atas usahanya?
Jawabannya, karena Aldi memiliki 15 kamar dan terisi penuh maka tarif yang digunakan adalah tarif pajak daerah. Sedangkan pajak daerah DKI Jakarta atas hotel (rumah kos) sebesar 10%.
Maka didapat perhitungan berikut:
- 10% x Rp1.500.000 = Rp150.000.
- Jumlah uang yang harus dibayarkan pengguna kamar kos: Rp1.500.000 + Rp150.000 = Rp1.650.000
Itu berarti pengguna kamar kos yang disewakan oleh Aldi harus membayar Rp1.650.000 dan Aldi wajib melaporkan pungutan pajak tersebut.
Total pajak daerah yang harus dilaporkan dan disetor oleh Aldi adalah 15 x Rp150.000 = Rp2.250.000.
Contoh kedua, Sinta adalah pengusaha kos-kosan yang memiliki 5 kamar dan terisi penuh dengan biaya per kamarnya Rp1.200.000 per bulan pada bulan Maret.
Otomatis keuntungan Sinta per bulannya adalah Rp6.000.000 (5 kamar x Rp1.200.000).
Oleh karena hanya terisi 5 kamar, Sinta bisa menggunakan tarif PPh final yaitu sebesar 1% dengan perhitungan sebagai berikut:
- 1% x Rp6.000.000 = Rp60.000.
Maka jumlah pajak yang harus dilaporkan oleh Sinta pada bulan Maret sebesar Rp60.000.
Kesimpulan
Kesimpulannya pengusaha rumah kos apabila memiliki lebih dari 10 kamar dan kesemuanya terisi maka menggunakan tarif pajak daerah.
Namun apabila, pemilik rumah kos memiliki kurang dari 10 kamar atau memiliki lebih dari 10 kamar namun terisi hanya kurang dari 10 kamar maka dapat menggunakan tarif PPh final.
Apabila ada pertanyaan terkait pajak penghasilan bagi pengusaha baik UMKM maupun perorangan, Anda bisa berkonsultasi dengan Rusdiono Consulting.