Kebanyakan dari Anda mungkin pernah mendengar istilah NJOP. Namun apakah Anda tahu istilah tersebut? Ya, NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak.
Meski istilah NJOP berlaku untuk semua nilai jual suatu transaksi, istilah tersebut lebih sering digunakan untuk objek rumah. bangunan, atau tanah.
Mengetahui NJOP adalah hal yang penting ketika Anda ingin melakukan transaksi atas objek yang dikenakan pajak. Untuk lebih jelasnya tentang Nilai Jual Objek Pajak, simak artikel berikut ini.
Apa itu NJOP?
Seperti yang sudah ditulis di awal paragraf, NJOP merupakan singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak.
Nilai Jual Objek Pajak sendiri diatur di dalam UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).
Di dalam Undang-Undang, NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah harta rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
Bilamana tidak ada transaksi jual beli, NJOP dapat ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain sejenis, nilai perolehan baru, dan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
Objek Pajak Apa Saja yang Dimaksud dalam Nilai Jual Objek Pajak?
Sebenarnya tidak ada pengertian atau klasifikasi tertentu mengenai objek pajak apa yang dianggap dapat dihitung menggunakan Nilai Jual Objek Pajak di dalam Undang-Undang.
Namun jika melihat intensi jual beli yang terjadi di masyarakat sehingga memiliki potensi pajak yang besar, NJOP lebih sering digunakan untuk transaksi objek pajak tanah dan bangunan.
Dalam praktiknya, NJOP digunakan dalam rumus penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang diklasifikasikan menjadi dua yaitu PBB-P2 untuk sektor perkotaan dan desa, PBB-P3 untuk sektor perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
Baca Juga: Pajak Bumi dan Bangunan: Objek Pajak dan Cara Menghitungnya
Fungsi dan Kenapa Anda Harus Mengetahui NJOP?
Nilai Jual Objek pajak bisa Anda gunakan sebagai dasar atau patokan untuk membandingkan harga objek pajak lain sejenis ketika ingin membeli objek pajak tersebut. Dalam hal ini tanah dan bangunan.
Dalam kasus tanah dan bangunan misalnya, Anda bisa mengetahui bahwa penjual tanah menjual harga terlalu tinggi atau terlalu rendah melalui Nilai Jual Objek Pajak.
Biasanya semakin maju suatu kawasan maka semakin besar Nilai Jual Objek Pajaknya dan sebaliknya.
Selain itu, mengetahui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) membantu Anda mengetahui besaran pajak yang akan ditanggung ketika terdapat transaksi jual-beli objek pajak tersebut.
Hal tersebut karena NJOP juga digunakan sebagai dasar penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Cara Menentukan dan Menghitung NJOP
Setiap daerah memiliki NJOP yang berbeda-beda. Hal ini karena sebuah kawasan atau daerah memiliki tingkat perkembangan yang berbeda-beda.
Selain berbeda-beda, nilai jual properti setiap tahunnya selalu meningkat. Untuk mengontrol peningkatan tersebut maka dibutuhkan lah NJOP ini.
Besaran NJOP sendiri ditentukan oleh pemerintah daerah setiap tiga tahun sekali. Namun pemerintah daerah diberi keleluasaan untuk menyesuaikan besaran NJOP setiap setahun sekali tergantung dengan perkembangan wilayahnya.
Adapun cara pemerintah menentukan NJOP adalah menggunakan tiga metode yaitu:
- Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan memiliki fungsi yang sama serta telah diketahui harga jualnya. Untuk melakukan hal tersebut, Pemda biasanya melakukan pengukuran langsung.
- Nilai perolehan baru yaitu menentukan nilai jual objek pajak dengan cara menghitung selisih biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek itu (membangun bangunan atau memperoleh tanah) saat penilaian dilakukan dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut saat ini.
- Nilai jual pengganti yaitu penilaian berdasarkan hasil produksi objek pajak tersebut. Dalam hal ini tanah dan bangunan.
Pemerintah biasanya akan merilis NJOP tiap tahunnya melalui Peraturan Daerah atau Peraturan Gubernur. Saat ini Anda juga bisa cek NJOP secara online. Misalnya untuk Jakarta Anda bisa cek https://bprd.jakarta.go.id/
Contoh Penghitungan Nilai Jual Objek Pajak
Sebagai ilustrasi, misal Aldo memiliki tanah seluas 500 m2 memiliki harga jual Rp5.000.000. Tanah tersebut dibangun sebuah rumah dengan luas 400 m2 dengan nilai jual Rp1.000.000.
Maka untuk menghitung Nilai Jual Objek Pajaknya adalah dengan cara mengalikan luas tanah dengan nilai tanah dan luas bangunan yang dikalikan nilai bangunan.
Jadi, = (500 x Rp5.000.000) + (400 x Rp1.000.000) = Rp2.900.000.000
Maka Nilai Jual Objek Pajak rumah sekaligus tanah Aldo sebesar Rp2.900.000.000
Baca Juga: 5 Cara Bayar PBB Online, Lebih Mudah dan Praktis
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Sama seperti pajak penghasilan, Nilai Jual Objek Pajak memiliki dasar perhitungan berupa faktor pengurang yaitu NJOPTKP atau Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Dalam perhitungan PBB terutang, NJOPTKP digunakan sebagai faktor pengurang untuk Nilai Jual Objek Pajak.
Dalam Undang-Undang No.28 Tahun 2009 tentang PDRD, besaran NJOPTKP adalah paling rendah Rp10.000.000.
Dengan kata lain, pemerintah daerah bisa menetapkan NJOPTKP lebih besar dari nilai yang ditentukan tersebut tergantung keputusan Pemerintah Daerah.
Perbedaan NJOP, NJKP, dan NPOP
Sering menjadi pertanyaan apa perbedaan NJOP, NJKP, dan NPOP. Lantas apa perbedaannya?
NJOP atau NIlai Jual Objek Pajak memiliki relasi yang dekat dengan NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak. Keduanya merupakan faktor penghitung untuk Pajak Bumi dan Bangunan terutang.
Nilai Jual Objek Pajak diperoleh dari ketetapan pemerintah daerah sedangkan NJKP merupakan persentase dari Nilai Jual Objek Pajak.
NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% dari nilai jual dan setinggi-tingginya 100% dari nilai jual.
Sedangkan NPOP adalah singkatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak. NPOP digunakan sebagai dasar perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Dengan kata lain, NJOP adalah nilai jual yang ditetapkan oleh pemda sedangkan NPOP merupakan nilai transaksi yang Anda dapatkan ketika membeli rumah atau bangunan
Itulah penjelasan singkat mengenai Nilai Jual Objek Pajak. Semoga mampu memberikan pemahaman terutama bagi Anda yang hendak ingin membeli rumah atau sudah memiliki rumah namun ingin mengetahui PBB terutang Anda.